2016-07-17

市况不景‧申贷不易‧产业便宜卖?

市况不景‧申贷不易‧产业便宜卖?



产业市场走势已持续低迷一段时间,有心脱售手上房产单位的业主,先后调整要价水平。业主当中有些准备提升产业拥有权,需要脱售手中单位,有些则是因为握有几件产业,适逢产业市场低潮,需脱售手上的一、两个单位套现,借以松绑资金。

一些产业的业主愿意降低要价,除了以上提及的原因,也因为产业买家近年来,在申请产业贷款时,面对更严苛的审批程序,业主为加大其待售单位的吸引力,惟有选择降低要价水平。

今天,金融机构如商业银行、保险公司等,在向贷款申请者要求的文件当中,除了以往大家熟知的需要最新的3个月薪水单、雇主的认证文件、所得税申报或缴税单,还包括申请者的公积金结存表,假如申请者条件不大理想,尚需要有银行储蓄,或是单位信托、股票投资等文件的辅助。

在过去,金融机构一般不会向贷款申请者要求公积金储蓄的结存资料,看来贷款的审批程序并没有放松,依然保持在之前的严谨状态,商业银行要确保对贷款申请者百分百有信心,包括他们从事的行业、在哪一个领域任职等等。

自雇人士如何为申贷加分?

对于自雇、公积金储蓄不多的人士,如何为自己的贷款申请加分,这确实是一大考验,有些自雇人士加入就业市场不久,自己出来创业,过后可能没有即时按月缴纳公积金,因而公积金储蓄并不多。

不过,对自雇人士而言,他们比较占优势的是,摊还贷款分期的年数可以拉得比较长,毕竟他们不受60岁退休雇用条例的约束。

另外,金融机构提供给申请者的贷款的幅度,依然没有放宽,即使是第一次购买房屋者,准备领取较高比例贷款,例如额度在90%并不容易。

高档及非有地房产挑战大

大马亨利行在最新房地产市场报告指出,大马住宅房产市场2016年首季的表现,保持在“慢热”状态,不过住宅房屋市场的价格浮动,预计不会出现很大差异。

屋价过高无法申贷

报告指出,高档及非有地房产的住宅单位将面对相当大的挑战,随着国内的房屋市场处于平淡状态,本地发展商在2016年将推出更多低于50万令吉的房屋计划,以吸引更多本地人购买。

亨利行的房地产分析报告指出,贷款问题是困扰大马国人购买房屋的主要因素,私人发展商所销售的房屋,大部份因屋价过高,无法取得银行的贷款,因而冲击该领域的发展。

大马政府为了达到“居者有其屋”目标,在2016年财政预算案中宣布拨款2亿令吉,以进行房屋部与地方政府部所提供的首间房屋贷款头期付款计划。

另外,假如政府能克服马币贬值及波动的问题,同时通过各种计划提振经济发展,那么房地产业市场有望避开冲击。

报告补充,受到国际原油价格下跌、马币汇率持续贬值等因素,导致大马房地产市场在2015年受到相当大程度的冲击。

与此同时,由于马币汇率波动及贬值,高档及非有地房产受到很大的挑战,导致国外投资者普遍不愿意在大马置产。

报告指出,大马经济受国内外因素的冲击,政府将2016年的经济成长预测,下调至4与5%之间,这项预测比2015年的表现较为逊色。

槟柔房地产投资最受影响

严格来说,2015年的大马房地产市场,受到政府在年初落实消费税政策的影响,导致投资者保持“静观其变”的心态。

这也使大马房地产在2015年首季,与2014年同期相比,出现显著下跌迹象,其中槟城及柔佛的房地产投资受影响最大。

报告引述全国产业资讯中心最新的数据,显示我国在2015年房屋市场的整体表现下跌了2.6%,本地私人界发展商所面对的最大问题,部份原因是政府的政策带来的约束,更大的是消费者无法取得银行贷款,这才是发展商面对的主要问题。

许多发展商提出银行和政府放宽房屋贷款的要求,例如为首次购屋提供发展商承担利息优惠等建议,坦白说,发展商在兴建期间的2、3年里,为购屋者提供的承担利息计划,豁免利息的辅助,基本上减轻首次购屋者的经济负担。

报告补充,假如政府能接纳发展商所提出的放宽房屋贷款申请条件,这样就能在全新的一年内,协助刺激大马房屋市场的发展。

“假如政府能提供更多的补贴,协助发展商减少成本的问题,将能让发展商推出更多价廉物美的房屋计划,在上述计划下,政府将为首次购买房屋者、提供购买可负担房屋的首期款援助,并将有助于低收入的大马人购买房屋。”

经济学家看法
资金持续外流
产业身受其害

经济学家李兴裕针对经济与本地产业市场,发表其看法时指出,马来西亚从2014年第三季开始,连续5个季度面临资金外流的问题,对本地经济与产业市场,造成程度不一的冲击。

李兴裕:冲击程度不一

他说,从图表数据,可以看出本地资金外流的情况。

另外,利率偏高、劳工市场及收入成长疲弱,也导致银行领域面对不稳定风险,生活成本升高,已开始影响负债水平较高的贷款者。

国家银行在这之前的贷款指南,促使消费者的贷款成长率适度成长,住宅产业的购买相应减低。

李兴裕补充,我国的家庭债务虽然适中,不过仍属于偏高水平,银行在发放贷款之前,继续维持严谨的审核程序,贷款申请的驳回比例保持偏高,几乎介于半数的水平。

严格来说,大马在面对外界冲击时,仍未能免疫,与1997-1998年比较,我国经济与资金市场相对较为开放和自由,决策者也从1997-1998年的亚洲金融危机吸取经验和教训,避免再次发生金融危机。

马币贬值影响层面大

无论如何,资金外流、美元汇率强劲,中国经济成长放缓,这些都是严峻的挑战;马币兑美元汇率自2013年以来,累积贬值31.5%,单单2015年就贬了18.5%。

马币兑美元汇率贬值影响层面有几个,其一:本地国民认为货币与经济前景不乐观,选择静观其变,握有现金比较妥当,其二:马币兑其他外汇贬值,应该将资金投入产业市场,因为马币贬值后,产业市场未必看淡,特别是新建的产业,很有可能因为建筑材料涨价酝酿上涨,日后价格不跌反升。

另外,一些海外投资者可能也因为马币汇率贬值,考虑在本地置产与投资,他们的货币在兑换成马币后更好用,除非是他们对本地的经济与产业前景缺乏信心。

马币兑美元汇率在2015年杪接近4.30的水平,2016年1月开始稍微上扬,至少避开了继续下跌的风险,以下数据排表可以看出马币兑美元汇率过去几年的水平,其中在2010年至2012年,那几年是马币兑美元表现较强稳的几年,恰好也是大马房地产市场交易热络、价格坚挺及往上升的几年。

马币不只是兑美元汇率下跌,兑英镑、韩元、人民币、新元、泰铢和菲律宾比索等货币的汇率皆下跌;我们从马币贬值因素延伸到产业市场的走势,主要这是其中一项影响经济、市场运作,也是一项无法撇开的关键因素。



产业顾问看法
售价虽降
仍有赚幅

针对业主要降价,以让产业市场恢复买气的问题,业界顾问、产业经纪普遍认同这是目前市场存在的现象。一些卖主愿意降低要价,其中有些是一手产业的买主,当年向发展商购买时,价格介于偏低水平,尽管如今降低要价,依然有相当不错的赚幅。

举个例子,假设当初10年前购买时大约25万令吉,如今挂价68万令吉,可是,市场买气欠佳,卖主最终将成交价降低至58万令吉,虽然减了10万令吉,可是,与他当初购买的价格相比,仍有可观赚幅。

降价3大情况

屋主愿意降低售价,一般有几种情况:其一屋主需要现金周转,例如用来装修房屋,或是作为生意上的资金,其二:产业的位置较为逊色,假如楼层比较矮、景观没这么理想。

第三:房屋因为长期出租给上班族或是学生,由于长年缺乏保养,屋况并不理想,买主需要一笔钱来整修,假如卖主不降低要价,想要成功脱售并不容易。

包久武:产业价料不大幅调低

友联产业经纪公司总经理包久武说,2010至2013那几年产业价格一再走高,接下来政府、国家银行先后推出冷却产业市场措施,虽然对产业交易、市场走势产生抑制作用,可是,也造成一些人难以实现购屋梦想。

尽管产业市场稍微降温,但是由于过去几年,一些地区的产业价格翻倍上涨,以致售价已介于偏高水平,尽管少数业主愿意降低要价,但对大多数人来说,价位依然超出许多人的购买力,当然,产业售价可以调低至10%者仍属于较少数。

除非整个大环境、经济前景极为看淡,产业价格才可能大幅调低,本地产业市场介于这样的阶段,应该是较多人准备脱售产业,放眼移居海外的时候。无论如何,现阶段财务能力许可的人士,或许可以探讨购买优质产业单位。

长远来说,产业仍是可以选择的投资工具,特别是位于理想地点、数目不多、鲜有业主愿意脱售的房产。

邓志明:打房冲击新屋销售

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明表示,冷却产业市场的措施,造成贷款申请被驳回、产业发展商新屋销售偏淡的局面。

他说,2015年首11个月,与前期比较,各类型产业的贷款获批减少2%,可是,住宅产业贷款获批的比例则下跌13.6%。

由于这个因素,尽管产业购兴持稳,可是,成交的比例偏低,主要是申请贷款被驳回的比例偏高,一些发展商选择延迟推出新房产计划,如此一来,买家的选择反而少了。

另外,新房产单位的面积相应缩小,以便让产业单位的价格比较容易负担,发展商被迫提供回扣、降低首期付款、提供简易付款配套,以吸引产业购买者。

他补充,在转手产业市场,共管公寓、普通公寓的要价与敲定交易价已相应降低,以恢复到比较合理的水平,预料这样的趋势将持续一段时候。"



Source: 星洲网


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