2016-10-09

投机受控.国行不打房了?

投机受控.国行不打房了?



产业市场消化2008/2009年全球金融危机的效应后,价格开始逐一走高,财政部、国家银行先后重新检讨打房措施,包括加大打房力度,例如提高产业盈利税、指示发展商废除一些购屋优惠措施、加强银行发放贷款的条件等等。

贷款难批交易放缓

政府或许没有预料到加大打房力度,冲击最大的反而是中低价房屋的购屋者,银行对贷款申请者设定较高的门槛,看紧批准贷款的关口,如此一来,许多首购屋族,面对屋价不跌、申请贷款难批的问题。

不论是一手或二手的产业市场,交易开始放缓,尤其是在2015年开始,产业经纪普遍建议业主降低房屋卖价,因为银行的估价普遍比市价低,加上贷款额度难获批,导致不少有心购屋的买家,被迫放弃购买产业计划。

这与政府的原意似乎有些出入,有关当局推出打房措施,主要目的是让产业市场降温,最终目标是:价格不会继续上涨,或是维持在原有价位,至少介于银行估价的水平。

可是,环顾巴生河流域的产业价格,严格来说,降温的例子并不多,说到降低产业交易价,在转手市场的一些房产单位,由于转售价与原价相比有一段距离,有些业主可能需要现金,会选择降低要价。

不过,在一手市场的待售产业,情况稍有不同,位于策略性地点的产业,价格保持坚稳,而且有些买家目标只有一个:就是购买新建的房屋,他们对旧的房屋有些顾虑,担心老房屋有不好的历史,或者已经很老旧,需要不少钱来装修等等。

第3房贷限借70%奏效

虽然国行分别于2010年的3月、5月及7月升息0.25%,房贷成长率只在6月短暂放缓,接着又继续走高,直到政府于2010年11月开始推行第3间房贷限借70%措施,才使到当月房贷获批增长率减至3.1%。

在该措施推行的首半年,成长率起伏不定,即使国行于2011年5月再次宣布升息,6月的房贷却达到36.2%的获批成长率,显然打房成效不大,直到2011下半年,房贷获批成长率才跌至单位数,最低跌至1%之间。

2012年,随着首2年内脱售产业,产业盈利税调高5%至10%,并于1月1日开跑,全年的房贷获批成长率大部份显示负成长,当中以1月最为显著,滑落20.9%,意味上调产业盈利税对市场投机活动具一定的阻吓作用。

2013年1月1日起,政府加大打房力度,进一步调高产业盈利税,同时也缩短个人产业贷款最高年限至35年,不过其效应仅在实行的第二个月显现,过后的房贷发放率不见收敛,即使在11月宣布废除发展商承担利息计划(DIBS),依然升高49.7%,创下近3年的最高增长率。

2014年1月1日,当局把外国人在大马置产的价格顶限提高至100万令吉,同时以申请者净收入为准发放房贷,又把首3年内脱售的产业盈利税调高至30%,第4及第5年内脱售产业征税率提升至20%和15%。

显而易见,这一波的打房措施较过去几年更有效,10个月房贷批准率大部份以个位数成长,国行于7月宣布升息时显著挫跌13%,并写下近2年低点,其他月份也多数维持在10%以下,反映房产交易量已适度放缓至合理水平。

盼放宽房贷门槛

最近,市场人士呼吁政府探讨降低产业盈利税的征收,同时也希望商业银行放宽借贷条件,特别是对首购屋者提出的申请。

提到如何协助房屋贷款申请者,以便他们的申请比较容易获批,本地一些商业银行贷款部的职员说,当银行在审核他们的申请时,如果他们的信贷纪录良好,尽管财务条件稍微达不到要求,申请依然可以获批。

所谓的信贷纪录良好,指的是没有个人贷款、准时偿还大学的借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时偿还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等,也必须准时缴付。

欠卡债或列黑名单

为何说必须准备偿还每月应付的费用,林若辉律师说,拖欠信用卡债超过3个月,很可能被列入贷款的黑名单,导致今后向银行申请贷款有困难。

他说,拖欠贷款者的名字一旦进入信贷情报服务私人公司(CITOS),并留下记录,银行有权根据这项记录,来评估贷款者的风险,以决定是否批准申请者提出的贷款。

许多时候,市民没有把拖欠贷款当作一回事,即使律师楼已发出信件,可能也不加以理会,惟有在向银行提出贷款申请,被告知已被列入银行的黑名单,这时才意识到事情的严重性。

准时还款
再贷有望

对于准备购买第二间房屋的申请者,之前的还贷记录尤其重要,马银行一家分行的贷款部经理说,有些申请者虽然年纪并不年轻,譬如已经是中年人士,收入也不是很可观,但他们过去的还贷记录很漂亮,每一期的分期付款都准时缴还,不曾有拖欠的记录,银行是会考虑他们的申请。

担保人为申请加分

不过,银行会要求贷款者一定要购买房屋贷款保险,除非申请者本身购买相当多的保单,拥有充份的保障则另当别论。

另外,兴业银行贷款部一名负责人说,假如贷款申请者条件稍微逊色,银行可能会建议他们联名、或是找来一名担保人,以便能为他/她的贷款申请加分。

此外,条件较弱的贷款者获取的贷款利率,可能比较不吸引人,主要是银行将风险计算在内,简单说,假设A申请者的财务条件优厚,他领取的贷款配套,其贷款利率会比条件较逊的B贷款者漂亮。

另一方面,对于条件较逊的贷款申请者,大众银行会要求贷款者、存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行,存款证书由该银行保管,一旦贷款者拖欠分期付款,银行将通知贷款者,前来提取存款,以偿还贷款分期,这可说是最坏情况的折衷方案。

从商业银行对贷款申请者采取的措施,明显的,为保障他们本身的利益,先做好一部份工作,例如握住贷款者的定期存款证书就是一个例子。

促弹性处理房贷申请

大马房地产发展商会(REHDA)促请政府放宽房屋贷款指南,让人民能较容易拥有属于自己的房屋。

该会希望政府检讨房屋贷款指南,包括检讨70%房屋贷款对比、根据净收入批准贷款申请,重新启动发展商承担利息计划,以及35年贷款顶限的措施。

盼降低发展商成本

房地产发展商会也希望,银行为购买首间房屋的购屋者,推出高达50万令吉的亲民贷款计划,该贷款计划应该更具弹性处理、更容易批准、更长的偿还期,借贷额甚至可以达到100%。另外,该会希望减少发展商的营运成本,目前发展商需要支付各种各样的费用,包括财政捐款:转换土地用途费用、开发费、提供基本设施,例如铺建排水管、兴建道路、休闲园林等。

与此同时,还需要兴建变电站、水库、电缆等,这些都加重发展商的成本。因此,该会促请政府降低或废除一些不必要的费用,以让发展商能节省成本,将这笔省下的资金,用来兴建更多可负担房屋,以让更多市民受惠。

买不起
先租房

国家银行发言人较早前提醒人民,假如没能力购买房屋,倒不如先租屋,国行目前暂时无意进一步打房,至于放宽现有借贷准则的呼求仍在考虑中。

基于我国家庭债务偏高,国行认为,银行提供贷款是让购屋者购买房屋,但不希望看到几年后出现房屋被拍卖的窘境,最终无法拥有自己的房屋。

针对购买不起房屋,不如先租屋的观点,购屋者协会中文组主任陈钟灵说,马来西亚人普遍还是希望能拥有自己的房屋,毕竟租屋不是长久之计,除非是迁就工作地点,短期间租屋则另当别论。国家银行实施的打房措施确实让产业交易降温,也有助于抑制产业投机,可是,由于房价依然偏高,导致许多人无法实现购屋梦想。

产业盈利税
可望降低吗?

背景

政府于1976年制定产业盈利税(1976 Real Property Gain Tax、简称RPGT),主要是取代1974年的地产投机法令(1974 Land Speculation Act)。

产业盈利税的征收,主要是针对业主脱售产业获利的税收,也是为了抑制房地产(包括土地)的投机买卖。

兹将1976年产业盈利税法令的税率征收架构列如下:

第一部份:适用于个人置业者

在购买产业后的2年内脱售,售卖产业取得的盈利,需面对30%征税率。

第3年脱售,需面对20%征税率。

第4年脱售,需面对15%征税率。

第5年脱售,需面对5%征税率。

第6年或之后脱售,不需缴税。

第二部份:适用于公司投资者

在购买产业后的2年内脱售,售卖产业取得的盈利,需面对30%征税率。

第3年脱售,需面对20%征税率。

第4年脱售,需面对15%征税率。

第5年脱售,需面对5%征税率。

满5年后脱售,一样需面对5%征税率。

第三部份:适用于非公民或外资

在购买产业后的5年内脱售,所取得的售卖产业盈利,皆面对30%征税率。

第6年及之后脱售,需面对5%征税率政府在2007至2009年暂时豁免征收产业盈利税,之后在2010年1月1日起又重新实行。

2013年财政预算案将不同时限脱售的产业盈利税上调5%,首两年转售需缴15%,第2至5年脱售则需缴税10%。

常见疑问

问:哪一些房地产业交易需缴产业盈利税?
答:房地产业包括空地、园丘、店屋、办公室、商业大厦、酒店、停车场、房屋、工厂、货仓等等。这些房产交易都受产业盈利税法令的管制。

问:在海外脱售房地产,需缴产业盈利税吗?
答:这是以国土观念来征税,即海外脱售房地产所取得的获利,属资本获利,不用缴产业盈利税。

问:持有产业超过5年才出售,不必缴产业盈利税,但需要呈报吗?
答:虽不需缴,但卖主须在买卖合约日期的60天内,填写相关表格并呈交于税收局。

问:如何呈报和缴付产业盈利税?
答:脱售房地产1个月内(从签约日算起),或经由书面申请获认可的时限内,律师会协助卖方向税收局呈报相关表格,买方也得呈报,收到相关表格后,内陆税收局会发出通知书给卖方。

问:产业盈利税有辖免的空间吗?
答:有、这包括:

1.脱售持有超过5年的产业。

2.脱售自住的房屋,但一生只能豁免一次,夫妻两人可分开享有。

3.父母及孩子、夫妻、祖孙之间相互赠送的产业。

问:如何计算产业盈利税?
答:产业盈利税是根据有关产业脱售时的净利计算,若是持有少过5年,而脱售价比购买价及脱售涉及的开销高,即需缴付。

若要计算净利,脱售价可先扣减交易过程涉及的开销,以下例子供参考:

■脱售价格

注:范例内为产业脱售价可先扣出以下费用:1.业主购入有关产业后,为提升或保值的开销;

2.为确定、保存或捍卫其产权的相关开销(如律师费);及

3.脱售时涉及的开销(如产业代理佣金、律师费等)

■购买价格

注:范例内为ii购买价格可先加入相关费用,如印花税、相关律师费等等;同时扣除损失赔偿、保险赔偿,以及之前脱售房地产时收到的抵押金。

从2010年1月1日起,购买房地产贷款的利息不包括在内,意味是房地产的可征税盈利比之前高。

结语:

业界人士希望国家银行不继续打房,甚至应检讨之前的打房措施,以便恢复一手市场和转手市场的产业买气,对于未有房屋者来说,最好是收入能增加,以便达到银行的借贷规定,更好的应该是产业价格能调整为比较合理的水平。"



Source: 星洲网


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