2017-02-26

脚踏实地.买家首选.有地房产价更高

脚踏实地.买家首选.有地房产价更高



假如我们询问周边亲友的意见,十之八九会说,只要有能力,会把追求“有地房产”为人生目标之一,不过问题是:“有地房产价格昂贵,不论是在大马的哪一个城市,几乎超出个人的购买力。

这是说虽然一些二线城市的有地房产,价格比巴生河流域较便宜,可是,在这些城市工作的人,收入也稍微低一些;因此,对他们而言,有地房屋也是昂贵资产。

假设这些城市的有地房屋,平均价格在25万令吉(单层)和40万令吉左右,可是,受薪者的平均薪金在2000至3000令吉之间,若以个人的能力谈购买有地房屋,一样是相当困难。

另外,由于多数人都往大城市寻找工作,例如吉隆坡、新山、槟城、再来是雪兰莪州的八打灵再也、首邦市,导致这些城市的屋价被推高,即使人均收入比二线城市稍微好一些,可是,屋价相对也比较偏高,同样是难以负担。

公寓业主转向有地房屋
另外一种情况,已有普通公寓的业主,也把目光转向有地房屋,这并不意味住公寓不舒适,而是曾经有过居住公寓的经验,通常体会了住公寓的坏处,比较伤脑筋的是漏水。

公寓漏水是相当普遍的问题,想要修理也很麻烦,尤其是遇到不合作的楼上或楼下邻居,另外,公寓管理费也是一条无法清还的债务,而且只有增、没有减,收费会随着公寓的屋龄而调高。

巴生河流域槟岛买贵屋
在大马半岛,有地房产价格数一数二的地区,分别是巴生河流域一些城镇和槟岛。巴生河流域为政、经、文化,教育集中地,这里就业市场较蓬勃,来自全国各地、不同阶层的人,普遍将这里列为寻找工作、教育机会的地区,形成人们对房产的需求保持殷切。

槟岛土地面积小,为“大马:我的第二家园”目标区之一,也是国内外游客选择度假地的槟岛,这里的房产价格不菲,特别是有地房屋,选择并不多,除了供自住、出租,也有一些转型为民宿。

槟岛也是大家熟知的游客州,除了旅游景点、还有不少美食,在假日期间,游客络绎不绝,对住宿的需求相应增加,形成各等级酒店、民宿几乎都被订购。

根据CBRE/WTW最新的产业市场报告,槟岛双层排屋与双层半独立式洋房在2016年的价格,分别是105万令吉和182万令吉,至于威省的双层排屋和双层半独立式洋房,价格分别为48万令吉和72万令吉,与2015年的价格持平。

威省以北的吉打州,州首府亚罗士打,2016年和2015年的双层排屋,平均价格皆为41万令吉,至于这两年的双层半独立式洋房,平均售价也是58万8000令吉。

投资土地
知多点
土地是非常宝贵的资产,人们投资、购买土地,除了可用来栽种、兴建房屋,也可以转售赚取不错利益。

我们看到有些人购买有地房产,虽然有关房屋已经相当老旧,但依然有买家愿意购买,珍贵的不是房屋本身,而是那块土地。

购买了建有老旧房屋的土地,可以推倒破旧房屋,在土地上重新建立新的房屋,只要聘请建筑师或设计师来画图,再请来建筑承包商负责兴建工程,6个月至1年内,新的房屋将展现在你眼前。

另外,如果个人购买了一块土地,可以用来兴建双层独立式洋房,也可以兴建两层半、或是三层洋房,视个别屋主对房屋空间的需求,以及他本身的财力预算。

关于投资、购买土地,本地人士、外国投资者面对的程序有哪些不同,附文可作为参考,也可视为增补普通常识。

各州土地政策不同
外国企业在马来西亚是否可以获得土地?

马来西亚宪法规定土地事务属于州务管辖范畴,各州均设有土地局,各州在联邦政府监督下,可制定本州的土地政策。

宪法和国家土地法均规定,马来西亚土地可以作为私有财产受法律的保护,可自由买卖。

获得土地的方式主要分两种:一种是永久拥有权(Freehold),可以获得永久地契。

另一种是租赁性拥有权(Leasehold),可获有效期为99年的租契。联邦政府公布了新的修订政策,允许业主在99年地契到期之前支付一定费用,便可再延续新的99年所有权。

《1965年国家土地法》确定了联邦政府与州政府的权限、土地用途的分类、土地所有权转移、土地的买卖、没收、划分及抵押等内容。同时,无论何种用途的土地,必须在地契注明的规定时间内开发,如果违反,将无条件收回土地。

《1976年城镇与乡村规划法》及其1995年修正案规定,申请取得土地,以及更改土地用途的方案必须呈报审批,只有在不违反地方政府规划原则与目标的情况下,方可获得批准。

《1960年土地征用法》规定政府部门、企业或个人不得随意征用土地,只有州政府有权征用州内土地及改变土地使用性质,联邦政府征用土地也要通过州政府进行,并向后者支付费用。凡征用土地,必须公布征用理由和确定补偿标准。

四分一划为“马来人保留地”
“马来人保留地法”将土地总面积约四分一划为“马来人保留地”,并规定除非获得州政府批准,否则不能出售、出租或抵押给非马来人。

土地征用程序
马来西亚土地征用法第3条第2款要求任何土地征用,必须向土地管理官员提交土地征用书面申请报告,同时还需附有项目建议、设计和土地征用计划,以及被征用土地的政府初步评价报告。

须提交土地征用书面申请报告
任何联邦或州政府、法定机构、联邦或州机构、任何个人或公司都可以提交土地征用申请报告。

马来西亚土地征用法第3条第4款,要求土地管理官员,把土地征用申请和所有附件,分别提交给州经济规划局、或吉隆坡联邦土地管理局,以及吉隆坡联邦土地委员会。

该委员会是根据土地征用法授权组建的,组成人员主要包括:作为委员会主任的经济规划局局长、或是他的代表、总理办公室联邦土地开发、巴生河流域规划处副局长、作为委员会秘书长的经济规划局代表、联邦领土土地管理官员、土地和矿山局局长、或是他的代表、吉隆坡城市特派员或他的代表,以及委员会主任确定的相关政府部门、或机构的代表。

如果土地征用申请不符合土地征用法第3条规定,土地管理官员拒绝土地征用申请;如果土地已经被别人征用,以及土地征用不是用于土地征用法所确定的修建公路、铁路、水渠、电力供应、天然气管道、电信、道路照明、下水道系统、排水系统、公共工程,以及其他类似的公共服务设施、或便利设施的公共利用目的,土地管理官员也可以拒绝。

征地须考量4层面
1997年土地征用法修改案,赋予州经济规划局和吉隆坡联邦土地委员会一项新的职能。在接到土地征用申请报告后,土地管理官员必须将申请报告、所有材料提交给州经济规划局和联邦土地委员会。

州经济规划局和联邦委员会必须根据以下几个方面对申请报告进行考虑:1公共利益;2征用土地申请人的法定资格和能力;3项目的可行性;4授予注册土地业主的开发批准书。

对于为公共利益被征用的土地,以及授予土地征用批准书的土地,要求经济规划局委员会考虑给予土地拥有人、一次参与土地征用项目的机会。在经济规划局和委员会的主持下,土地征用方和土地被征用,才通过谈判达成参与的形式、期限和条件。

如果达不成协议,经济规划局委员会有权推荐它认为合适的建议,但它的建议不能强迫业主(土地所有人)必须参与项目。

雪隆市郊
房价稍跌
在雪隆地区,主要城市如吉隆坡和八打灵再也,2016年双层排屋和双层半独立式洋房的价格,分别是91万5000令吉,以及310万令吉,比2015年的90万6000令吉和303万2000令吉稍高。

首邦市沙亚南屋价回软
至于首邦市/雪州首府沙亚南,双层排屋和双层半独式洋房,2016年的平均价格分别是:74万1000令吉和167万7000令吉,不过,却比2015年的77万4000令吉,以及168万令吉稍低。

这项数据反映:市郊地区的房产平均价,在2016年确实稍微回软,森美兰州的芙蓉,2016年双层排屋的价格41万6000令吉,比2015年的平均价42万7000令吉低;不过,双层半独立式洋房的价格则有上扬,2016年平均价格88万7000令吉,比2015年的78万6000令吉较高。

甲柔双层排屋
低于百万
来到马六甲,这是个面积较小的州属,也算是游客州,在2016年双层排屋的平均价为37万令吉,双层半独立式洋房59万令吉,至于2015年的价格分别是:37万令吉和55万4000令吉。

在南部的柔佛州,其中峇株巴辖的双层排屋,2016年和2015年的价格皆为46万令吉,至于双层半独立式洋房则分别为80万令吉和70万令吉。

柔州首府新山,2016年双层排屋售价70万令吉,比2015年的平均价74万3000令吉高稍低,另外,双层半独立式洋房在2016年的价格是132万令吉,反观2015年则有139万5000令吉,原因之一是供应过剩。

霹彭登丹
起落不一
在槟城与雪兰莪之间的霹雳州,州首府怡保在2016年的双层排屋,平均价格40万令吉,比2015年38万令吉较高,至于双层半独立式洋房的价格,2016年和2015年皆为75万令吉。

半岛东海岸3州,分别是彭亨、登嘉楼和吉兰丹,其中彭亨州首府关丹,2016年双层排屋价格45万令吉,比2015年的46万令吉稍低,双层半独立式洋房的价格也稍跌,2016年和2015年分别为72万令吉和73万7000令吉。

此外,登嘉楼州首府瓜拉登嘉楼,2016年双层排屋平均售价57万令吉,比2015年的43万4000令吉高。

吉兰丹州首府哥打峇鲁,2016年双层排屋平均价格41万令吉,比2015年的39万5000令吉高,至于双层半独立式洋房,价格分别为52万令吉和48万8000令吉。

砂沙
房价走扬
飞越南中国海的东马,这里有两个较大的州属,其中砂拉越州首府古晋,双层排屋在2016年售价60万2000令吉,比2015年的58万1000令吉稍高,双层半独立式洋房的平均售价,分别是98万6000令吉和94万7000令吉。

另一城市民都鲁,2016年双层排屋价格42万7000令吉,2015年是42万4000令吉,另外,双层半独立式洋房在2016年的售价是62万令吉,比2015年的57万4000令吉高。

至于石油城美里,该城在2016年双层排屋售价46万3000令吉,比2015年的42万1000令吉高,双层半独立式洋房在2016年的售价:55万令吉,比2015年的57万令吉售价低。

风下之乡沙巴,州首府亚庇双层排屋在2016年和2015年,平均价格为56万令吉,至于双层半独立式洋房,2016年价格128万6000令吉,比2015年的120万令吉高,同时,媲美巴生河流域的价格水平。

另外,山打根的双层排屋,2016年价格40万3000令吉,比2015年的39万3000令吉高,至于双层半独立式洋房的价格,分别为55万令吉和55万7000令吉。

沿海城斗湖,2016年双层排屋价格36万令吉,比2015年的33万2000令吉高,双层半独立式洋房的价格分别为61万8000令吉和60万7000令吉。

结语:
从有地房产的价格来看,即使在经济成长缓慢时,起落幅度不大,而且在人口较多的州属,就算房产面积一样,其价格可比其他州的二线城市多了一倍,这是相当惊人的增幅,说明有地房产的吸引力与价值所在。"



Source: 星洲网


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