2017-03-05

竞相抢建.过剩乍现.高楼产业有点冷

竞相抢建.过剩乍现.高楼产业有点冷



分层产业之所以普及,主要是人口与日俱增,土地则日建日少,这是许多国家、特别是城市的普遍现象,国土面积小的国家/地区,例如新加坡、香港,分层产业尤其占最大比例。

城市化发展进程迅速,我国正朝这个方向迈进,产业发展普遍往上兴建,充份使用宝贵的土地资源,如今,不只是大城市如吉隆坡、槟城,其他州属的分层产业也逐渐增多。

持续面对挑战
目前,分层产业分布较广泛的地区,主要是巴生河流域和槟城,若以比例来说,半岛占较大比例;不过,随着人口的增加,其他州属如柔佛、霹雳、沙巴、砂拉越州内各主要城市,分层产业的兴建开始普及。

在现阶段,大马半岛拥有超过1万5000座的分层产业大厦,提供我国近半城市人口住所,不过,在2016年,分层产业或高耸住宅的发展,继续面对挑战,不论是柔佛、槟城或巴生河流域,高耸住宅产业的发展步伐,几乎都缓慢下来。

柔依斯干达
转手交易减半
柔佛依斯干达经济走廊现有产业供应:4万3898单位(比2015年增加16%),2015下半年完工发展计划共有15项,大约有9025个单位,其中50%位于依斯干达公主城。

在州内的转手市场,交易量减少50%、交易价值则下跌10至15%,此外,大约有6000个新完工的产业加入供应市场,新推出的产业计划则比较少。



巴生河流域
供应持续增加
巴生河流域高耸产业供应继续增加,特别是在大马首都吉隆坡,截至2016年杪,豪华共管公寓数量大约3万8064个单位,比2015年增加3004个单位,豪华共管公寓的数量,在接下来两年,料再增加1万4408个,在2018年将达到5万2112个单位。

第三季8共管公寓计划完工
截至2016年第三季,共有8项共管公寓计划完工,为市场带来3004个单位,新完工计划包括:Face@Platinum Suites、Pavilion Banyan Tree、Le Nouvel,以及在吉隆坡中心附近的Vida Ceylon。

在Sri Hartamas的The Royale共管公寓(前称AzaranHill),是一项先建后售产业计划,共有148个单位。

此外,吉隆坡大使路、满家乐/Sri Hartamas,以及黄金三角,仍是高耸住宅产业发展的首要地点。2016年首季推出的共管公寓/服务公寓,总共有1277个单位,在第二季推出的两项新产业,大约有1114个单位,这些产业计划主要是服务公寓、小型办公居家单位,都是建筑面积较小的单位,年轻专业人士为目标买家。

2016年第二季,共管公寓的交易活动比较不活跃,平均交易价有所增长,可是步伐比较缓慢,黄金三角的豪华共管公寓,平均以每平方尺1280令吉交易,在次级地区的公寓交易价,平均增值5%至每平方尺945令吉。



吉隆坡
共管公寓租金微跌
不过,吉隆坡市中心的共管公寓租金稍微下跌,每月平均在4320令吉的水平,另外,高档共管公寓的月租则退跌至每月6120令吉,主要是现有供应偏高,加上石油与天然气领域走低,对有关产业的需求相应减少。

以价格的架构,86%现有共管公寓的价格,每平方尺介于700令吉至1000令吉(典型单位),在2019年料减至64%共管公寓价格介于该水平。

高档共管公寓(每平尺价格在1001至1500令吉),预计每年供应增长,平均有4000个单位,在2019年占共管公寓总量的23%。

过去5年共管公寓供应量大幅增加,冲击吉隆坡有关领域的整体表现,截至2016年第三季,平均出租率微退至66%,比2015年杪的68%稍低。

在都市首要地区,土地空间供应继续不足,虽然共管公寓展望面临挑战,但土地资源稀少,市场对共管公寓的需求将保持。

槟城
需求失动力
在槟城,最近几年,高耸住宅产业转为买家市场,主要是需求失去动力,严谨的贷款条例,导致买家不容易领取贷款。

槟岛的累积供应共有4万6853个单位,比2015年的4万5137单位增加4%,在威省,累积供应量7766个单位,比2015年的7134个单位增加9%。

市场基本面保持严谨,贷款准则未放宽,导致许多买家无法完成购屋计划,推动许多产业发展商,必须推出具创意的销售配套,例如一些赠品或回扣,以吸引买家的目光。

截至2016年第三季,州内的高耸住宅产业(公寓、共管公寓和服务公寓)存货共有5万4619个单位,86%坐落在槟岛(4万6853个单位),威省大约14%、就是7766个单位。

在2016年完工的共管公寓或办公套房单位,包括Ferringhi Residence 1,位于峇都丁宜,在Sungai Ara的Skycube Residence & Imperial Residence,还有位于峇六拜的Tree Sparina & Setia Triangle,在日落洞的Straits Garden共管公寓&套房,以及86 Avenue Residences,还有位于关仔角的Sunrise Gurney。

新推产业较少
2016年的槟州,新推出的产业计划比较少,订购率缓慢,槟岛一些新产业计划分别是:位于丹绒道光The Tamarind、峇都丁宜Ferringhi Residence 2、日落洞的Setia Sky Villa,以及位于峇六拜的Summersky Residence,这些新的产业,每平方尺售价介于500令吉至1150令吉。

在威省,高耸住宅产业集中在主要城镇,例如北海、士布朗再也、大山脚,以及近年崛起的武吉淡汶和峇都加湾。

至于转手市场,现有的高耸住宅产业市场成长不大,平均来说,槟岛一些已发展完善的共管公寓,每平方尺售价在650令吉至750令吉之间;在威省,转手市场公寓售价每平方尺在380令吉之间。

放眼未来,槟城高耸住宅产业继续是买家的市场,未来几年将有更多新增供应加入市场,在市况走势放缓之际,预料可负担房屋仍将是购屋者需求的核心。



砂拉越兴建中计划偏高
在东马的砂拉越首府古晋,与2015年比较,2016年完工的共管公寓比较少,有关计划分别是:The Cube@Dogan、Stutong Heights、The Royale Urbaneeze,以及Imperial Grand Suites,这些都位于古晋周围地区。

主要集中在古晋市区
虽然与2015年比较,完工的产业计划比较少,可是,目前在古晋城市地区兴建中的分层产业计划保持偏高,超越兴建中有地房产的数目。

这样的趋势开始在郊区普及,料将持续下去,砂拉越产业市场,日渐趋向分层产业发展,更多的分层产业计划,耸立在古晋市与周边地区的高空,充份释放土地的价值。

从图表可以看出,2016年砂州推出的高耸住宅产业计划,主要集中在古晋市区,市郊地区也有一些这类型产业计划,例如:Trinity Residence、Inspire Heights、HR Square、Cube 2等等。

这些共管公寓的售价,每平方尺在1000令吉至2250令吉之间,真的并不便宜。此外,公寓的月租介于1000令吉与2000令吉之间,至于共管公寓的租金则在1500令吉至3000令吉,视个别单位面积、室内装饰与周边基本设施而定。

不过,在2016年推出的中等、中高等公寓,每平方尺售价在400令吉与500令吉之间,与过去两年的每平方尺700令吉比较,公寓平均售价稍低,市区首要地点的套房公寓、阔楼高档公寓售价,每平方尺在900令吉之间。

公寓订购率今年或放缓
2016年砂州市场对公寓的订购率保持强劲,不过,在2017年可能放缓下来,主要是较多数额的公寓单位将加入市场。



沙巴主打中价公寓
东马旅游州沙巴的州首府亚庇2016年推出较多产业计划,新推出的产业以中等价位为主,发展计划分布在首要地区,例如亚庇中央商务区,好比Tanjung Lipat、Likas Bay,每平方尺价格介于800令吉至1200令吉。

这些产业计划多数是套房公寓City Pads@JQ Central。

2016年9月,新加坡上市公司GSH机构宣布,准备在2017年与亚庇的Sute r aHarbour Resort合作,发展两项豪华的滨海共管公寓计划。

第一项计划是450个单位的Coral Bay@Sutera>Bay,面积在400至700平方尺之间,有关公寓分别有:The Shore、Sutera,每平方尺售价介于1400令吉至1700令吉,或是每单位从150万令吉起跳,放眼亚洲投资者和自住买家,这价位将是亚庇共管公寓的新指标。



管理得宜
产业可增值
产业市场预料将持续放缓一段时间,在当前市况下,产业是否管理得当,更显得重要,管理得好有望增值,反之则会出现相反的情况。

2013年分层产业管理法令、2015年6月1日生效的2015年分层产业管理(维修与管理)条例,属于城市和谐、房屋与地方政府部的管辖范围。

一项分层产业完工后,发展商通常是第一位产业管理人,如今他们需在买卖合约里,依个别项目、列出将征收的服务费,法令也针对水管漏水的问题有更明确的诠释。

在修订后的条例也说明,必须存入发展计划建筑成本的0.5%,做为移交房屋后,修补共用空间问题的开销;此外,分层产业管理仲裁庭的成立,给予业主更好的保障,包括惩罚不合作的公寓业主,特别是他们拖欠管理与服务费,以及管理与维修储备金。

结语:
由于可供产业发展的土地日渐减少,即使不是首选,但许多人依然选择、接受分层产业,产业单位还新的时候,问题可能不多,但在移交房屋若干年后,公寓的问题开始涌现,而且有一些并不容易解决,例如涉及楼层之间的漏水问题。

另外,产业管理费只有往上调高,特别是公寓屋龄逐年老大,需要维修的项目有增无减,因此,公寓的管理尤其重要。



Source: 星洲网


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