2022-10-26

拍卖屋系列1|今年2.27万屋遭拍卖 中高价房产也陷囹圄

拍卖屋系列1|今年2.27万屋遭拍卖 中高价房产也陷囹圄



根据拍卖产业平台LelongTips.com.my提供《投资致富》的数据,今年截至8月31日,全马拍卖产业上架量多达2万2721间,每月平均2840间,比去年每月平均1690间激增68%,是5年来最大涨幅。

前言  

经过两年的疫情冲击,各行业重新洗牌,房市也充满挑战。尽管我国经济数据依然俏秀,但“钱还没花就变少了”,成为极为寻常的事,导致供不起房贷也不仅仅是低收入群体的烦恼了……根据拍卖产业平台LelongTips.com.my提供《投资致富》的数据,今年截至8月31日,全马拍卖产业上架量多达2万2721间,每月平均2840间,比去年每月平均1690间激增68%,是5年来最大涨幅。另一个现象是,超过100万令吉的高价公寓、别墅、商铺、办公室、度假屋等物业,占总拍卖量的比率虽小,份额却逐年增多;相反的是,低于50万令吉的房产比率按年减少。

拍卖屋量飙涨意味着什么?持有中高价物业的小富人士撑不住了吗? 

每月2840屋 
折价30%拍卖

浏览拍卖行网页,不难看到同栋的高价公寓有多个单位被拍卖,例如柔佛的Astaka服务公寓,其中一个单位面积2000多平方尺,市价超过200万令吉,于8月5日的拍卖底价154万令吉,折价26%。

高折扣的新簇簇房屋不少,位于吉隆坡安邦路的Arte服务公寓,其中一个3房单位,3月拍卖底价40万令吉,市价约60万令吉,折价34%。

吉隆坡满家乐的Richmond@Mont Kiara,某单位1927平方尺,3房1厅,底价67万令吉,折价35%。

寻找雪隆区的拍卖店铺,每区都有选择,如八打灵再也的Oasis Damansara、梳邦再也的DamenUSJ Komersil、吉隆坡的Plaza Bukit Jalil、Tower3,价格介于100万至300万令吉,赛城和布城也不乏折价30%的。

从LelongTips.com.my提供的数据看来,2022年首8个月的拍卖量,已经比去年全年的2万零285间多出12%,但仍还未回疫情前状态。

在2017至2019年,拍卖量按年梯级型上升。

2019年是顶峰期,那年每月平均有3249间房产被拍卖。

疫情首次爆发后,拍卖活动也和整个经济市场一样缓和下来。尤其政府宣布,2020年4月1日起,个人和疫情中小型企业贷款可享有长达6个月的自动暂缓还贷(简称Moratorium)优惠,这个措施直接或间接剧减了贷款违约事件。

2020年的拍卖房产降至2万7958间,平均每月2329间;2021年再降至平均每月1690间。

来到今年,回到了月均2840间的上架量。虽说这是疫情后回升的“正常化”过程,但是比起去年平均每月1690间,剧增68%的幅度强大。


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50万以上房产拍卖激增

从屋价来看,在比率上有一些微妙变化。以2017和2022年做比较,低于50万令吉的拍卖房产还是占绝大多数,但是比率从81.78%减至75.85%。

介于50万至100万令吉的拍卖房产,比率从11.51%增加至16.22%;高于100万令吉的拍卖房产,比率从6.72%提高到7.94%。

根据产业的类型,排屋、公寓或高楼住宅仍是最多被拍卖的产业,2022年分别占36.54%和31.90%,2021年最多公寓拍卖,占40.29%。

落入拍卖的廉价组屋,比率却从2017年的8.72%大降至2022年的3.92%。相反的,半独立、独立屋和别墅组合比率在5年内从8.65%增至10.68%;同样的情况发生在店铺和办公室,比率从8.67%增至11.15%。

被拍卖的酒店和度假屋比率也明显增加,从2017年的0.19%增至2022年的0.37%;土地拍卖的比率今年占4.72%,从去年的0.34%大力反弹。

当前拍卖价=早前高屋价

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长茂拍卖行(Ng ChanMau&Co)业务总监兼拍卖师刘志贤



















拍卖屋的价格越来越高,很大原因是来自几年前的房市写照。长茂拍卖行(Ng ChanMau&Co)业务总监兼拍卖师刘志贤接受采访时说,现在的拍卖价就是几年前的高市价。

从国家产业资讯中心(NAPIC)的数据看出,大马房价增幅在2011到2013年达到顶峰,涨幅分别高达10.9%、13.4%及11.2%,之后逐渐收窄,2021年预计仅0.6%增长,而2020年的平均屋价是43万2111令吉。

拍卖价不断走高

刘志贤说,约10年前,大马屋价走高,房产蓬勃,有一股购屋投资潮。新屋用两三年建竣,再用一两年时间迁入和处理,到出现有人欠贷无法偿还,相关程序持续多个月,然后银行交托拍卖行竞标,好几年就过去了。

“拍卖底价是根据银行发出的估价报告,通常第一次拍卖的底价,就是当初的买价或市价。因此现在看到的一些高价拍卖屋,是几年前高峰期买下。而且,在我们看来,目前超过70%的拍卖产业,都是因投资目而买下的。”

当初建得最多房屋类型,现在被拍卖的几率就相对高,例如公寓。同样道理,人口密集、房产活动蓬勃的州属如雪兰莪和柔佛州的拍卖产业也最多。

“本地的百万价位房屋,比率毕竟不大,占拍卖物业的数量也只有约7%,但是价值还是令人侧目。”

刘志贤说,事实上目前大部份拍卖屋的价格是在30万至40万令吉左右,这也和市场上的平均屋价相符。


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房产为何被拍卖?

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马来西亚房地产经纪人协会(MIEA)主席曾爱珍



















●过度借贷

拍卖物业激增,除了是经济复苏后的反弹,部份原因是房市高峰期太乐观的“后遗症”,例如过度借贷。

过度借贷有很多做法,包括一些看好房市的买家尝试“压缩贷款”,意思是同一时间向不同银行贷款,购入多间房产。之后,一旦资金周转不灵,还不出房贷,最终几间房产都被拍卖。

针对这点,刘志贤说,这个现象在2019年之前就出现。同一个人有多间房产被拍卖,通常他们都是买发展商的新项目。

“今年拍卖活动回弹,以上现象再现,也许是前两年有暂缓还贷优惠,如今救济计划陆续结束,支撑不住者就正式落入拍卖。”

不过他说:“据我了解,银行放贷条件严格,近年各银行在审查贷款申请时,特别严谨,在发放贷款之前会一再确认,以防申请者做压缩贷款。”

什么是压缩贷款(Compressed Loan)?

按照政策,银行是根据申请者的信贷条件来审批贷款。通常,贷款人的负债和收入比率不能超过70%。举例来说,净收入5000令吉的人,每月最高还贷额约3500令吉左右。如果只贷款购屋,总房贷大概是75万令吉(以30年供期计算)。

不过,有的房屋买家,出于各种目的同时订购几间,为不同房产向不同的银行申请房贷,趁着各个银行尚未有房贷记录,有机会同一时间获得批准。

如此一来,总贷款额就超出了本身的贷款能力。这是不被允许的,且存在欺骗行为。

●疫情影响

贷款违约的原因因人而异,如今又多了一个,那就是疫情打击。刘志贤透露,长茂拍卖行接到银行交托,在9月开始拍卖位于雪邦黄金海岸Canary Palm的43间水上度假屋,总值1600多万令吉。

“其中20间,第一轮拍卖底价是41万令吉,每间都由不同的屋主持有,竞标者可以一次过标下全部,或个别竞标。这是最近比较特别的例子。也许还有其他原因造成违约,但是旅游业的确受到疫情冲击,直接影响度假屋入住率和收入。”

他补充,被拍卖的的物业,通常已经违约了好一段时间,利息叠利息,经过银行一番标准处理程序,确认无法还贷,才落入拍卖。

所以,尽管旅游业开始复苏,该批度假屋的财务情况也已积重难返。

●新常态

疫情期间商业活动多次停顿,而且在新常态下,人们习惯线上购物,远程工作者增多,造成办公室和店铺供过于求,连带拍卖的商铺比率有所上升。

马来西亚房地产经纪人协会(MIEA)主席曾爱珍说:“无可否认,前两年疫情,对商业店铺造成蛮大的打击,况且有的房产投资者过度借贷。”

不过她说,拍卖屋数量增加、更多高价房产出现在拍卖平台,是由各种不同因素造成,不一定是大环境所致,不少是个别问题,例如借款人本身的问题和个人财务情况,任何价格范围的房屋都可能发生这样的事。”

她建议贷款者,不要等到无法偿还贷款时才找方案。重要的是,房主要了解自身情况,时刻持有足够的储备金应付房贷。

“如果真的出现难题,觉得未来几个月可能面临挑战,当下就要迅速行动,主动找贷款方商量,寻求重新安排或重组贷款。”

通胀升息
拍卖屋难缓和

对于接下来的拍卖趋势,刘志贤认为,拍卖屋数量还在反弹中,未回到3年前的量,意味着接下来拍卖物业量可能会再增多。

刘志贤表示:“相信还有不少人在暂缓还贷中,政策帮助不少人渡过难关。”

他说,国行处于升息周期,银行贷款利息回升,加上通胀,接下来有收入问题的贷款者恐怕会受影响。

他提到,疫情前很多住宅项目如火如荼进行,现在陆续建好交屋。根据国家产业资讯中心数据,2021年的房屋交易量正反弹中。

“虽然身为拍卖业的一分子,我们不希望看到越来越多贷款者违约,把珍贵的产业沦落到拍卖的地步。”

然而从另一个角度来看,他认为拍卖市场扮演着协助者的角色,为银行和违约者双方把物业售出,有望解决欠贷问题。

“我们能做的是,致力让更多人知道,市面上有什么产业在拍卖。平台越大则越有机会吸引更多竞标者,把价格标上去并成交。违约者减轻债务,银行可以收回欠款。”

他建议贷款者,在财务问题趋向严重之前,就要主动找银行。要谨记,拖越久,利息和违约金越高。

拍卖产业价量齐高

如今拍卖产业价量齐高,拍卖市场的行情如何?刘志贤说,长茂拍卖行自1987年营业以来,一直见证这个市场存在,不大受行情影响,任何时候都会有拍卖屋,也会有具购买力的人。“前两年拍卖屋减少,需求还是在。相对地,成交率更高了。虽然出现不少高价屋,但30万令吉以下的低价拍卖屋一直有货。”

他解释,屋价随着人口逐年增长只会越来越高,况且人们的收入会增多,对价位的看法会改变。例如以前30万令吉的公寓属于中价,现在40万令吉的才是中价。如果百万令吉房屋在拍卖市场是70万至80万令吉,有购买力的人会觉得很值得。

他指出,2017年开始,高庭允许线上竞标,甚至可以通过网络转账首期款,方便不少,疫情也使大家习惯线上竞标,无形带动交易量。

找回房价支撑点

“关键是竞标的价格。高价的物业,投资者觉得价格不吸引,没有人竞标,下一回底价就会降低。”

刘志贤说,很多时候,当一间屋子降价几轮,低于市价30至40%左右,有的甚至是50%,自然吸引竞标者入场。

“在竞价氛围之下,价格又一次次地标上去。有时会回升到接近原价,也是常发生的事。”

他说不久前,吉隆坡帝沙城市园一间公寓底价是108万令吉,标到115万令吉,接近市价120万令吉。

“中标的价格,就是该屋子的新合理价位,是买家能接受和能付出的,通常仍比市价低廉。就如某只股票价格下跌,只要基本面还在,肯定有人趁低入购,到时价格又会回升。”

制衡市场屋价

成交之后,由于是拍卖屋,市场上同区同类型的房产,也不应有更便宜的出现了。这代表该房屋有了定价,成为该类物业的支撑价格。

“站在房市的角度,拍卖屋价可说是一个制衡点,平衡之前过高的屋价,并找到最低的支撑点,也就是找到供需点。”

刘志贤说,尽管拍卖市场只占整个产业市场的5至6%左右,但是交易价格能成为一个指标。市面上同区同类的房产,会跟着这个水平移动,逐渐找到合理的租金和卖价。

“因有了买家,被创出新需求,连带四周的二手房,出租或转售都有一个标准。随着时间过去,该区人潮和设施成熟后,原本空置的情况会改善。”

结语
拍卖屋虽是小众市场,看似产业回收站,却是照妖镜般,反映前几年的房市现象,透过实在的竞价,制衡原先过高或过低的屋价,让弃如敝履的拍卖屋有机会再展新价。



Source: Lelongtips.com.my

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