2016-06-05

產业价跌 进场时机?

產业价跌 进场时机?



一直以来,人们普遍的认知是:產业价格是不会下跌的,可是,这样的认知可能需要调整了,產业价格是有可能下跌的,例如低於市价、低於银行的估价,甚至比买来的价格低。

也许大家感到纳闷,这怎么可能?曾几何时,產业价格掉头回落,其实这並不是2015年的“专有现象”,產业低於市价、低於买来的价格,过去也发生过。

1997至1998年的亚洲金融危机,巴生河流域一些地区的產业交易价,就发生过低於1997年初的水平,亚洲金融危机发生於1997年7至10月,由泰国开始,之后进一步蔓延至亚洲附近国家,打击这些国家的货幣、股票市场和其他资產的价值。

事件暴露了亚洲经济急速发展的景象,亚洲各国经济遭受严重打击,纷纷进入大萧条,並造成社会动盪和政局不稳,一些国家也因此陷入长期混乱。除此之外,更衝击到俄罗斯和拉丁美洲。

那一次金融危机导致马来西亚经济严重受挫,外资纷纷却步,马来西亚进入经济衰退期,隨后採用“经济药方”慢慢治疗,1999年,马来西亚经济开始恢復成长,並接近危机前的水平,重新步入稳步成长的轨道。

在那一两年期间,一些已规划好的商业產业计划被搁置下来,后来也没有復工,並从此在市场消失。

资金充裕可考虑置產

话说回来,市场人士认为,个人或企业如果有充裕的资金,现在是考虑在市区策略性地点购买產业的时候,原因是不少產业投资者,由於对大马经济前景失去信心,其中一些准备以低於市价的水平脱售產业。

虽然这不是广泛趋势,不过,以低於市价脱售產业已经持续了接近半年的时间,產业界一名经纪指出,巴生河流域一些共管公寓,其中一些是比较新或是才完工的產业计划,另一些则是坐落在吉隆坡城中城週边的热门產业,少数业主以低於银行估值的价格出售,另一些甚至以低於购买价脱手。

一名產业顾问指出:“其中一些可能拥有多个產业单位,他们希望儘快脱手,原因是对大马的经济状况感到不安,因而选择拥有现金。”

“即使是有握持產业能力的团购投资者也开始失去信心,因为他们不曾握住產业这么多个月仍未能脱手。”

位於冼都一个新的共管公寓,於2015年初完工,其中一些单位在转手时,是比一年前的价格低20%出售。

另一名產业经纪说,不久前,她以每平方呎663令吉,出售一个接近1千300平方呎的单位,银行的估价其实可以到每平方呎800令吉。

隆滯销问题恶化

全国產业资讯中心的报告指出,吉隆坡產业滯销的问题继续恶化,未出售的单位相应增加,2015首半年的滯销房產增至1千346个单位,价值12亿3千万令吉,在量和值分別增加28.7%和28.1%。

一名產业经纪指出,这些滯销的单位,意味发展商必须抱持一段日子,这是一手市场的情况,无论如何,与转手市场的情况比较,这只是“小小的比率”。

去年首半年
交易量减7.4%

报告补充,在兴建中、尚未兴建的未出售单位,分別增至1万零742个单位和1千181个单位,与此同时,2015首半年吉隆坡共有9千291宗交易、价值110亿令吉,在量方面比2014年前期减少7.4%。

同样的,交易价值缩小6.5%,去年同期则取得18.1%涨幅,虽然產业交易减少、价值下跌,但未必反映產业价格走低,不过,跡象显示,一些地区的產业价格確实从2015年8月开始回软。

在吉隆坡城中城高档共管公寓,租户多数是石油与天然气公司,由於这些企业进行业务整合,租户从2015年6月开始逐步退租。

產业经纪表示:“大多数业主在石油与天然气领域的租户失去工作后,不想要烦恼出租產业的问题,选择脱售產业。”

不管怎样,仍有租户进场,只是他们在租金方面的预算比较低。

另外,吉隆坡城中城一高档共管公寓,以每平方呎875令吉出售,比其购买价及银行的估值低,租金要价也下跌。

產业顾问公司的调查显示,產业买家和投资者基本採取观望的態度,他们选择延至2016年才做决定。

另一名產业顾问说,生活费提高、马幣匯率疲弱、经济展望欠明朗、冷却產业市场措施、消费税的实施,以及银行贷款条例严谨,这些都是影响投资產业的因素,预测该领域將在2016下半年復甦。



Source: 星洲网


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